وضعیت قرمز در بازار مسکن

مهتاب شهریاری، خبرنگار سازندگی_متوسط قیمت هر متر مسکن در تهران به مرز ۴۵ میلیون تومان رسیده است. این آمار تکان‌دهنده را مرکز آمار ایران منتشر کرده و شوک جدیدی به متقاضیان خرید مسکن وارد آورده است. بر اساس این گزارش در تیر ماه شاخص مسکن تهران پرواز ۸.۳ درصدی را به ثبت رسانده به گونه‌ای که در حال حاضر متوسط قیمت هر متر مربع املاک مبادله شده در پایتخت طی ماه گذشته به مرز ۴۵ میلیون تومان رسیده است. این آمار دست‌کم 10 میلیون تومان بیشتر از متوسط آخرین قیمت مسکن اعلام شده توسط بانک مرکزی است.

نکته حائز اهمیت دیگر در گزارش یاد شده، افت سنگین میزان مبادلات مسکن در تهران است. به طوری که طبق داده‌های مرکز آمار در تیر ماه شاهد افت ۴۰ درصدی تعداد معاملات املاک و رسیدن به حدود ۸۷۰۰ واحد مسکونی است. با چنین جهشی، مجموع رشد قیمت مسکن طی تنها ۴ ماهه نخست سال به حدود ۲۷ درصد رسیده است.
ردپای افزایش قیمت مسکن را می‌شد در گزارش‌های بانک مرکزی هم مشاهده کرد. از جمله این‌که آمارهای بانک مرکزی از حجم نقدینگی و پول در خرداد ماه نشان می‌داد که نقدینگی کشور با رشد ۳.۳ درصدی از مرز 5.1 هزار هزار میلیارد تومان گذشته است. در همین حال حجم پول با شتاب بیشتری افزایش یافته است و رشد عجیب ۱۱ درصدی را تجربه کرده است. با این رشد حجم پول نسبت پول به نقدینگی به عدد ۲۲ درصد رسیده که طی ۹ سال گذشته بی‌سابقه است. به عقیده اقتصاددانان وقتی این نسبت افزایش می‌یابد، انتظار می‌رود که پول به بازارهای موازی مثل بورس، ارز، سکه و طلا، مسکن و خودرو کوچ کند.

مشابه این وضعیت را در گذشته هم شاهد بوده‌ایم؛ در سال ۹۹ که نسبت پول به نقدینگی به سطوح بالایی رسیده بود، حجم معاملات در بورس هم به شدت افزایش یافته بود. به طوری که در تیر ۹۹ نسبت ارزش معاملات بورس به حجم پول به ۹۰ درصد هم رسید. در چنین شرایطی برآوردها نشان می‌دهد، ارزش معاملات مسکن در شهر تهران طی خرداد ماه به عدد عجیب ۵۴ هزار میلیارد تومان رسیده است. رشد سریع نسبت ارزش معاملات مسکن به حجم پول نشان می‌دهد که این بار که انتظارات تورمی بالا رفته، بخش زیادی از پول‌ها روانه بازار مسکن شده است.
پیش از این احتمال داده می‌شد که بانک مرکزی با افزایش اندک نرخ سود بانکی، مانع از کوچ نقدینگی به بازارهایی مثل مسکن شود اما به نظر می‌رسد با فشاری که از سوی طبقه سهامدار وارد شد، این سیاست تا اطلاع ثانوی به کما رفت. اما نکته نگران‌کننده درباره آمارهای جدید از وضعیت بازار مسکن در تهران این است که هر چه می‌گذرد، دسترسی متقاضیان به مسکن بیشتر و بیشتر می‌شود.

شاخص دسترسی مســکن، معیاری است که دوره خرید مســکن مورد نیاز خانوار را با مقایسه نسبت ارزش روز مســکن با ۱۰۰ درصد درآمد ســالانه خانوار می‌سنجد. شاخص دسترسی مسکن براســاس نســبت قیمت به درآمد در سال ۱۳۹۸ معادل 24.6 و در ســال ۱۳۹۹ معادل 32.2 سال ثبت شده است و این به این معناست که ارزش مسکن مورد نیاز یک خانوار تهرانی به طور میانگین معادل کل درآمد آن خانوار در 32.2 سال است در این وضعیت طــول دوره انتظار این خانوار برای خرید خانه از طریق پس‌انداز کردن یک سوم درآمد سالانه خود معادل 3 برابر شاخص دسترسی است؛ یعنی این خانوار به قیمت سال 1399 باید به مدت 96.6 سال، یک ســوم کل درآمد خود را برای خرید خانه کنار بگذارد تا آرزوی خانه‌دار شدنش محقق شــود. به بیانی دیگر در شــرایطی که سن امید به زندگی در ایران حدود 2. 76 سال اعلام می‌شود، یک خانوار تهرانی باید اندکی کمتر از یک قرن برای خرید یک آپارتمان متوسط منتظر بماند. نکته قابل تأمل اینکه در اقتصاد مسکن، شاخص دسترسی بالای 5 سال بیانگر شرایط نامطلوب و شــاخص بالاتر از 10 سال نشانگر وقوع بحران در حوزه مسکن است و در بسیاری از کشورها، این شاخص در محدوده 5سال و کمتر قرار دارد.

وضعیتی که توصیف کردیم باعث فشار به خیلی از خانواده‌ها شده است؛ بنابراین نتیجه چنین آمارهایی، جابه‌جایی‌های بزرگ در تهران است. فشار تورم در بخش‌هایی از تهران به قدری سنگین ‌شده که خانوارهای زیادی را ناچار به مهاجرت کرده است. هر روز افراد زیادی از محله‌های گران‌تر به محله‌های ارزان‌تر و بسیاری دیگر از شهر تهران به مناطق حومه و شهرهای اطراف مهاجرت می‌کنند.