املاک برای اقتصاد چه زیان‌هایی دارند؟

مهتا معرفت، مترجم_ املاک بزرگ‌ترین طبقه دارایی در جهان است. در سال ،2020 املاک حدود 68 درصد از دارایی‌های غیرمالی جهان (شامل کارخانه‌ها، ماشین‌آلات و دارایی‌های غیرملموس از جمله حق مالکیت معنوی) را تشکیل می‌دادند. زمین به تنهایی (یعنی بدون احتساب ساختمان روی آن) اندکی بیش از نصف آن 68 درصد را شامل می‌شد. با اوج‌گیری قیمت‌ها، سهم زمین از دارایی‌های غیرمالی در برخی از کشورها به‌شدت بالا رفت. به‌عنوان مثال، در بریتانیا این سهم از 39 درصد در سال ،1995 به 56 درصد در سال 2020 رسید.

در سال‌های اخیر رشته جدیدی از پژوهش‌ها پدیدار شد که همانند اقتصاددانان سیاسی گذشته بسیاری از ناهنجاری‌های اقتصادی درازمدت را به زمین ارتباط می‌دهد. این پژوهش‌ها بررسی می‌کنند که چگونه قیمت‌های بالا و فزاینده زمین بر وام‌دهی، سرمایه‌گذاری و در نهایت بهره‌وری تاثیر می‌گذارند. بسیاری از پژوهش‌ها رونق درازمدت املاک در چین را بررسی می‌کنند. نتیجه نگران‌کننده آن است که قیمت‌های بالا و رو به رشد املاک می‌توانند با حذف سرمایه‌گذاری‌های مولد و تخصیص نامناسب سرمایه، آسیب‌های اقتصادی جدی به بار آورند. در بدترین شرایط، قیمت بالای زمین، عامل کندی رشد بهره‌وری خواهد بود. از آنجا که زمین به‌راحتی ارزش‌گذاری می‌شود و نمی‌توان آن را پنهان کرد، وثیقه خوبی برای دریافت وام به‌شمار می‌رود. بنابراین، هرگاه همانند روندی که چند دهه گذشته در اکثر نقاط جهان اتفاق افتاد قیمت زمین بالا برود، تاثیر اولیه آن است که وام‌دهی و فعالیت اقتصادی افزایش می‌یابد. خانوارها می‌توانند از املاکی که مرتب باارزش‌تر می‌شوند، برای وام‌گیری با بهره‌های پایین‌تر استفاده کنند. بنگاه‌هایی که مالک زمین هستند نیز آسان‌تر می‌توانند به تامین مالی دسترسی پیدا کنند. علاوه بر این، هرچه میزان دارایی‌های افراد بالاتر باشد، آنها با راحتی خیال بیشتری پول خرج می‌کنند.

اما استفاده از زمین به‌عنوان وثیقه اثرات مخربی نیز دارد؛ به‌ویژه در مناطقی که بانک‌ها نقش بزرگی در تامین مالی شرکت‌ها دارند. توانایی بنگاه‌ها برای وام‌گیری بر مبنای دارایی‌های موجود آنها ارزیابی می‌شود، نه توان بالقوه آنها در تولید. بنگاه‌هایی که مالک زمین هستند، آسان‌تر از بنگاه‌هایی که انبوهی سرمایه غیرملموس دارند، می‌توانند از بانک‌ها وام بگیرند. مقاله سباستین دوئر از بانک تسویه بین‌الملل که در سال 2018 انتشار یافت، به این نتیجه می‌رسد که آن دسته از بنگاه‌های بورسی آمریکایی که وثیقه ملکی بیشتری دارند، توانستند در مقایسه با رقبا وام بیشتری بگیرند و سرمایه‌گذاری‌های بزرگ‌تری انجام دهند؛ هرچند توان تولیدی آنها کمتر بود. قیمت‌های فزاینده املاک وام‌دهی به بخش تولید را کاهش می‌دهد و باعث سوءتخصیص سرمایه‌ها می‌شود. وقتی بازار مسکن رونق می‌گیرد، بانک‌ها وام مسکن بیشتری می‌دهند. از آنجا که بانک‌ها محدودیت سرمایه دارند، میزان وام‌دهی آنها به کسب‌وکارها کاهش می‌یابد. پژوهشی که در سال 2018 و با استفاده از داده‌های سال 1988 تا 2006 آمریکا صورت گرفت، به این نتیجه رسید که یک واحد انحراف معیار در افزایش بهای مسکن در مناطقی که شعبه‌های بانکی در آنجا مستقر هستند، رشد وام‌دهی به بنگاه‌هایی که از همان بانک‌ها وام می‌گیرند، را تا 42 درصد پایین می‌آورد.  اثرات قیمت بالای زمین در غرب هرچه باشد، به‌نظر می‌رسد چین مشکل بزرگ‌تری دارد چراکه سرمایه‌گذاران این کشور اشتهایی سیری‌ناپذیر برای املاک دارند. به‌نظر می‌رسد این بنگاه‌ها استعدادهای مدیریتی خود را به سمت املاک سوق می‌دهند. مقاله سال 2019 هارالد هو از دانشگاه ژنو که از داده‌های تولیدکنندگان در 172 شهر چین بهره می‌برد، نتیجه‌ای غافل‌گیرکننده دارد. این مقاله بیان می‌کند که هر 50 درصد افزایش در بهای مسکن هزینه‌های وام‌گیری را افزایش و سرمایه‌گذاری و بهره‌وری را کاهش می‌دهد و به کاهش 5/35 درصدی تولید ارزش افزوده در بنگاه‌ها می‌انجامد. این نتیجه‌گیری که قیمت‌های بالا و فزاینده املاک می‌توانند فعالیت‌های اقتصادی را مختل کنند، درس‌های مهمی برای سیاست‌گذاران در زمینه چگونگی سرمایه‌گذاری در زمین و مسکن به همراه می‌آورد.

به‌عنوان مثال، تشویق به خانه‌سازی بیشتر می‌تواند به کاهش ارزش وثیقه‌ای مسکن کمک کند. محدودسازی مالکیت املاک چندگانه نیز می‌تواند توزیع آن وثایق را تغییر دهد. همچنین، اعمال محدودیت برای میزان وام‌های مسکن بانکی اعتبارات بیشتری را به سمت هدف‌های مولد روانه می‌کند. پیشنهاد بلندپروازانه دیگر، اعمال مالیات بر ارزش زمین است که می‌تواند با پایین آوردن ارزش بازاری زمین، از جذابیت آن به‌عنوان وثیقه بکاهد. این نوع مالیات هدف اصلاح‌طلبان قرن‌های 18 و 19 بود که در جست‌وجوی جامعه‌ای با برابری بیشتر بودند. اکنون اشتیاق جدید برای زمین می‌تواند همان دیدگاه قدیمی را دوباره زنده کند.
منبع: اکونومیست