بازار املاک پس از توافق به کدام سو می‌رود؟

سعید خوش‌بین، خبرنگار سازندگی_ انتخاب مسکن به‌عنوان یک دارایی، بیشتر از هر چیز به خاطر اطمینان‌بخشی از بازدهی آن در مقایسه با سایر دارایی‌ها است؛ در عین حال، ترس از افزایش نرخ تورم که به‌نوعی در اقتصاد ایران نهادینه شده و همواره اقتصاد کشور را با اختلال و تکانه مواجه می‌کند، یکی از دلایل افزایش تقاضای سوداگرانه مسکن است. در همین زمینه برخی پیش‌بینی‌ها حاکی از آن است که در صورت احیای برجام، با کاهش انتظارات تورمی و نااطمینانی‌های اقتصاد، سطح قیمت مسکن در کوتاه‌مدت، چه به صورت واقعی و چه شاید حتی به صورت اسمی کم شود.

بدیهی است که مسکن به‌عنوان آخرین پناهگاه سنتی پس‌انداز، در دوران تحریمی اخیر رشد قیمت قابل‌توجهی در مقایسه با بازدهی اجاره داشته است. یعنی در این مدت نسبت قیمت یک متر مربع مسکن تهران نسبت به اجاره سالانه آن، از 7/15 در تابستان ۹۶، به 4/39 در زمستان ۹۹ رسیده و در پاییز ۱۴۰۰ هم در حدود ۳۲ قرار گرفته است. افزایش قابل‌توجه این نسبت نشان‌دهنده رشد خاصیت دارایی‌بودن مسکن برای مالکان است. (فردای اقتصاد)

به این ترتیب انتظار می‌رود در صورت احیای برجام، با کاهش انتظارات تورمی و نااطمینانی‌های اقتصاد، سطح قیمت مسکن در کوتاه‌مدت، چه به صورت واقعی (نسبت به تورم) و چه حتی شاید به صورت اسمی کم شود؛ اتفاقی که در مقاطعی مثل سال ۱۳۸۳، نیمه دوم ۸۷ و بهارهای ۹۰ و ۹۴ (نسبت به فصل قبل) رخ داده است. رکورددار رشد منفی نقطه‌ای (نسبت به مقطع مشابه سال قبل) هم نیمه اول سال ۸۸ است که در آن قیمت مسکن تهران ۲۰ درصد کمتر از نیمه اول سال ۸۷ شد. قیمت دلاری هم می‌تواند به سمت میانگین ‌30ساله کاهش یابد. (فردای اقتصاد)

بدیهی است که بازار مسکن مانند بازارهای مالی نیست که از اتفاقات لحظه‌ای اثر بگیرد. در بازارهایی مثل بورس افراد لحظه‌ای معامله می‌کنند اما در بازار مسکن فرآیند انجام یک معامله دو ماه طول می‌کشد چون باید ملکی انتخاب شود، قولنامه نوشته شود و در مجموع، این فرآیند ممکن است چند هفته طول بکشد. این در حالی است که در بازار سهام افراد می‌توانند در لحظه بخرند و چند ثانیه بعد بفروشند، طلا و سکه هم همین‌طور؛ می‌توانید از این فروشگاه بخرید و در فروشگاه بعدی بفروشید ولی مسکن این‌گونه نیست و خرید و فروش آن چندین ماه زمان می‌برد.  بازار مسکن در حال حاضر با دو موضوع طرف است؛ یکی اقتصاد کلان و مساله رشد اقتصادی است که باعث شده درآمد سرانه حقیقی در 10 سال گذشته به‌شدت کاهش پیدا کند؛ کاهشی که بر اساس برآورد مرکز پژوهش‌های مجلس در سال 98 حدود 34 درصد بود و الان خیلی بیشتر شده است. ما در این بازار فقط افزایش قیمت نداریم. در سمت دیگر موضوع، این مسئله وجود دارد که درآمد مردم به‌شدت کاهش پیدا کرده و قدرت خرید کم شده است. این کاهش قدرت خرید اجازه نمی‌دهد مردم به راحتی وارد بازار شوند و خرید و فروش مسکن انجام دهند. اگر برجام امضا شود و بعد به‌تدریج رشد اقتصادی‌ای به صورت پایدار و نه نوسانی، حداقل پنج درصد رشد را به مدت چند سال پیاپی داشته باشیم، این امید وجود دارد که کم‌کم توان اقتصادی مردم افزایش پیدا کند و بتوانند وارد بازار مسکن شوند. البته این به این معنا نیست که تا چهار، پنج سال دیگر مردم اصلا وارد بازار مسکن نمی‌شوند؛ به‌محض اینکه کمی رشد اقتصادی اتفاق بیفتد، بازار مسکن می‌تواند رشد کند. در این میان، تامین مالی نیز مساله مهمی است چون اگر مردم احساس کنند که توان بازپرداخت وام را دارند، اقدام به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن می‌کنند و رشد شروع می‌شود.

اما موضوع دوم به بخش عرضه بر‌می‌گردد. بدیهی است که یک معضل امروز مسکن ایران و به‌طور خاص، تهران، از بخش عرضه مسکن ناشی می‌شود. بخشی از کمبود عرضه که ناشی از انتظارات تورمی بالاست، با فرض رخ‌دادن توافق کاهش می‌یابد و در نتیجه مقدار و کیفیت عرضه مسکن‌های موجود بیشتر می‌شود. اما بخشی از کاهش عرضه به افول سرمایه‌گذاری در مسکن برمی‌گردد؛ در شرایطی هستیم که در سال گذشته با تورم بیش از 50 درصدی در نهاده‌های ساخت‌وساز ساختمان، میزان سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های جدید تهران فقط 5/1 درصد افزایش یافته است. به‌بیان دیگر، مقدار واقعی سرمایه‌گذاری مسکن در تهران افول شدیدی داشته که زنگ خطری جدی برای قیمت مسکن آینده تهران است.

به‌طور مشخص، در تهران عملا ظرفیت طرح جامع تفصیلی اشباع شده یعنی به میزانی که طرح جامع تفصیلی جمعیت حقیقی و تعداد واحدهای مسکونی را پیش‌بینی کرده بود، حتی بیشتر از آن در حال حاضر در تهران مسکن ساخته شده و ظرفیت تهران اشباع است. در نتیجه در خیلی از مناطق، قیمت زمین کلنگی به‌شدت بالاست. سال‌ها نسبت قیمت زمین کلنگی به آپارتمان، یک بود یعنی مثلا یک متر زمین کلنگی، معادل یک متر آپارتمان بود اما در حال حاضر، این نسبت شده 5/2 متر یعنی یک متر زمین، معادل قیمت 5/2 متر آپارتمان است. به‌طور مثال، در شمال تهران، زمین متری 300 میلیون تومان است اما آپارتمان متری 100 تا 120 میلیون تومان و این یعنی دیگر زمینی برای ساختن وجود ندارد.

اگر همچنان به مسئله دوم توجهی نشود، ممکن است بعد از برجام و با ایجاد رشد اقتصادی وضعیت در بازار مسکن خطرناک شود. حتی اگر رشد اقتصادی هم مثبت شود و مردم به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن اقدام کنند و سرمایه‌گذاری در این بخش افزایش پیدا کند چون ظرفیت برای ساخت‌وساز در تهران فراهم نیست، عرضه مانند تقاضا رشد نمی‌کند؛ در نتیجه شاهد یک جهش قیمتی خواهیم بود. به همین خاطر ضروری است برای بخش دوم هم فکری کنند که متاسفانه سال‌هاست می‌گوییم اما انگارنه‌انگار.

نتیجه‌گیری

در چهار دهه اخیر، قیمت مسکن با تغییرات زیادی مواجه بوده است. از این‌رو، تغییرات دوره‌ای تقاضا، قیمت و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و نوسانات منبعث از آن در بازارهای مالی و اقتصادی بر دارندگان این دارایی و سرمایه‌گذاری آنها اثربخش بوده است. تقاضای مسکن چه برای تامین سرپناه و چه برای سرمایه‌گذاری، موجب شکل‌گیری الگوهای متفاوت رفتاری به منظور حفظ دارایی در برابر پوشش تورم برای متقاضیان شده است. خانوار‌ها در سبد دارایی خود اقلامی مانند زمین و مسکن، طلا، ارز، اوراق بهادار، سپرده‌های بلندمدت، دارایی‌های نقد و سهام را نگه‌داری می‌کنند. رفتار خانوارها، بنگاها و سازمان‌های فعال در این عرصه تا حدود زیادی در گروی تغییرات شکل‌گیری انتظارات قیمتی، درآمدی و ثبات این کالای با‌دوام مصرفی و پیش‌بینی‌های مربوط به آن در آینده است.

اینکه مسکن در چشم‌انداز میان‌مدت به کدام سمت‌و‌سو می‌رود، به کیفیت سیاست‌گذاری پس از توافق احتمالی وابسته است. اگر مانند دفعات گذشته، سیاست‌گذار به پول‌پاشی روی آورد و اولویت سیاست‌گذار این باشد که کالاهای مصرفی وارداتی را ارزان کند و هم‌زمان روند کسری بودجه و رشد نقدینگی تغییری نکند، نقدینگی رشدیافته به سوی کالاهای غیرقابل واردات (مثل مسکن) رفته و در میان‌مدت به‌عنوان بخشی از اثرات «بیماری هلندی»، باعث رشد فزاینده قیمت مسکن می‌شود.