دولت تورم را خلق کرده و اکنون در قالب منجی ظاهر می‌شود و دستور می‌دهد صاحب‌خانه‌ها اجاره ملک را بالا نبرند، توجیه سیاسی و اقتصادی مداخله دولت در بازار اجاره‌بها چیست؟


پس از مصوبه شورای‌عالی هماهنگی اقتصادی سران سه قوه و تصویب طرح تعیین سقف برای اجاره‌بها، ابراهیم رئیسی آخرین مقام رسمی دولت است که درباره سیاست‌های رسمی در بازار اجاره نظر می‌دهد. آقای رئیسی گفته:«افزایش بیش از ۲۵ درصد اجاره‌بها پیگیرد قضایی دارد. فکر می‌کنیم این موضوع تا حدی حل شده است.» داده‌های آماری بخش مسکن بسیار تکان‌دهنده است؛ آمارها می‌گویند، چیزی حدود ۳۵ تا ۴۰ درصد مردم ایران مشتریان بازار اجاره هستند و حدود ۲۰ میلیون نفر ایرانیان در مسکن‌ نامناسب زندگی می‌کنند. قدیم‌ها شاید فقط در اطراف شهرهای بزرگ می‌شد زاغه‌نشینی را مشاهده کرد اما اکنون اطراف شهرهای کوچک هم به حلبی‌آباد تبدیل شده است. به این ترتیب حدود ۲۵ درصد ایرانی‌ها بد مسکن هستند. آخرین سرشماری نفوس و مسکن مرکز آمار ایران در سال ۹۵ حاکی از آن است که ۳۰.۷ درصد خانواده‌های ایرانی مستاجرند و این نسبت مدام در حال افزایش است. بیش از نیمی از تهرانی‌ها اجاره‌نشین هستند همچنین حدود یک سوم تهرانی‌ها هم در زاغه‌ها و سکونت‌گاه‌های غیررسمی زندگی می‌کنند. بر اساس برخی آمارها ۳۱ درصد مردم تهران در سکونت‌گاه‌های غیررسمی، مناطق حاشیه شهرها و بافت‌های ناکارآمد زندگی می‌کنند. حدود ۶.۵ میلیون خانواده از ۲۵ میلیون خانواده ایرانی مستاجر و در مجموع ۲۰ میلیون نفر حاشیه‌نشین هستند .در حال حاضر سهم اجاره از سبد خانوارهای ایرانی به ۵۰ تا ۶۰ درصد رسیده و گاهی خانواده‌های تهرانی حدود ۷۰ تا 80 درصد درآمد خود را برای اجاره خانه می‌پردازند.

این روزها مستاجران روزهای سختی را برای اجاره کردن خانه دارند‌. از یک طرف افزایش شدید تورم، قیمت‌ها در بازار اجاره را تحت تاثیر قرار داده و از طرف دیگر انتظارات باعث شده قیمت رهن و اجاره خانه نجومی شود. این وضعیت باعث شده دولت خود را به عنوان منجی وارد بازار کند و در نقش سوپرمن ظاهر شود. یعنی در حالی که خودش تورم را خلق کرده و این وضعیت فجیع را آفریده، خودش هم در قالب منجی ظاهر می‌شود و دستور می‌دهد که صاحب‌خانه‌ها اجاره ملک را بالا نبرند.
اما سوال این است که توجیه سیاسی و اقتصاد سیاسی مداخله دولت در بازار اجاره چیست؟

توجیه دخالت
فرقی ندارد بازار ارز دچار التهاب شده یا بازار سکه یا بازار مسکن. تنها گزینه روی میز دولت دستور و تعزیر آحاد اقتصادی است. این روزها هم دولت و مجلس هم‌نوا شده‌اند که بازار اجاره را با ابزارهای تعزیراتی کنترل کنند. افزایش روزافزون تورم، همه بازارها و بیشتر از همه بازار اجاره را تحت تأثیر قرار داده است. در حال حاضر بازار اجاره در تهران از بی‌ثباتی رنج می‌برد و اجاره املاک در پایتخت روز به روز افزایش پیدا می‌کند. اقتصاددانان می‌گویند ریشه بی‌ثباتی در این بازار، بی‌ثباتی در اقتصاد کلان است اما دولت و مجلس به جای برخورد با ریشه بی‌ثباتی برای این بازار نرخ تعیین کرده‌اند. بماند که هنوز مهر دستورهای سال گذشته رئیس‌جمهوری به وزیرانش برای کنترل بازار مسکن خشک نشده که التهابات این بازار شدیدتر شده است.
هفته گذشته هم نمایندگان مجلس «طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی» را تصویب کردند که به عقیده آنها می‌تواند باعث کنترل قیمت اجاره مسکن و کاهش فشار بر مستاجران شود که در شهری مانند تهران بیش از نیمی از جمعیت را تشکیل می‌دهند. اما سازوکارهای اجرایی اعلام شده برای طرح ساماندهی بازار اجاره‌بهای مسکن این تردید را ایجاد کرده که این طرح نه‌تنها به هدف خود نرسد بلکه منجر به ایجاد اختلال بیشتر و تشکیل بازار سیاه برای اجاره مسکن شود. طرح نمایندگان سه هدف اصلی را دنبال می‌کند: ثبت رسمی قراردادهای اجاره مسکن، ساماندهی و کنترل و هزینه اجاره‌بها و ساماندهی و قانونمند کردن تعرفه ثبت قرارداد در بنگاه‌های معاملات املاک.
همچنین بر اساس مصوبه ستاد تنظیم بازار، سقف افزایش اجاره‌بهای مسکن ۱۴۰۱ نسبت به اجاره‌بهای سال ۱۴۰۰ در تهران حداکثر ۲۵ درصد، کلان‌شهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت ۲۰ درصد و سایر شهرها ۱۵ درصد به تصویب رسیده است.
بر این اساس، سازمان تعزیرات حکومتی مکلف شده تا با مشاوران املاک متخلف که این سقف افزایش را رعایت نکنند، برخورد کند. به این ترتیب، افزایش اجاره‌بها در قراردادهای جدید باید با نرخ‌های اعلام شده، اعمال شود. همچنین وزارت راه و شهرسازی موظف شده به انعکاس و معرفی واحدهای مسکونی خالی از سکنه به سازمان امور مالیاتی جهت اخذ مالیات مطابق قانون اقدام کند. وزیر مسکن و شهرسازی گفته:«اگر افزایش بهای اجاره مسکن بیشتر از ۲۵ درصد باشد این یک تخلف آشکار است. این درصد افزایش نرخ اجاره‌بها با کار کارشناسی در ستاد تنظیم بازار تصویب شده است. طبق مصوبات ستاد تنظیم بازار با متخلفان برخورد می‌شود.»
آیا رستم قاسمی می‌تواند اژدهای بازار اجاره را مهار کند؟
اقتصاددانان می‌گویند سرکوب قیمت‌ها و تعزیراتی کردن بازارها نه‌تنها نتیجه‌ای ندارد بلکه شرایط را بدتر می‌کند. به‌زعم تحلیلگران اقتصادی اعمال محدودیت بر رشد اجاره‌بها اقدامی محکوم به شکست است چه برسد که دولت حتی اعتراف می‌کند سیاست‌هایی که به کار خواهد گرفت با اصول اقتصاد سازگاری نخواهد داشت. در مورد بازار مسکن این مساله بسیار پیچیده‌تر است. نخست اینکه مسکن یک کالای همگن نیست. شهر به شهر، محله به محله، کوچه به کوچه و حتی در یک آپارتمان قیمت‌ واحدهای مختلف متفاوت است. از این‌رو چگونه می‌توان برای این تعداد از تنوع قیمت‌گذاری کرد؟ دوم اینکه مسکن یک کالای غیرقابل تجارت است. در برخی موارد که بازار کالایی دچار مشکل می‌شود، دولت می‌تواند با واردات قیمت را به تعادل برساند. بازار گوشت و برنج در ایران بازاری است که معمولاً دولت دخالت مستمر دارد. اما آیا واردات مسکن برای افراد از سوی دولت امکان‌پذیر است؟ سوم اینکه مسکن از معدود بازارهایی در کشور است که درصد حضور بخش خصوصی در آن بسیار بالاست. در چنین فضایی آیا می‌توان اشخاص را مجبور کرد که کالایشان را به قیمتی زیر قیمت تعادلی که مدنظر دارند، بفروشند یا اجاره دهند؟

چرا بازار اجاره از کنترل خارج شد؟
دولتی که در زمینه کنترل تورم حرفه‌ای عمل نمی‌کند، دنبال تدوین سازوکاری برای «اجاره‌داری حرفه‌ای» است. در سال‌های اخیر این موضوع بارها از سوی وزارت راه و شهرسازی مطرح شده است. معاون وزیر راه و شهرسازی در خرداد ماه سال ۹۹ و در بحبوحه پاندمی کرونا با اعلام این‌که طی سال‌های ۸۵ تا ۹۵ تعداد خانوارهای مستأجر کشور ۳۰ درصد افزایش یافته که در تهران این افزایش ۴۲ درصد بوده است، گفته بود: طرح اجاره‌داری حرفه‌ای در وزارت راه و شهرسازی تدوین شده که در آن به عوامل مختلف و در عین  حال موثر بر روند اجاره‌بها و رابطه مالک و مستأجر پرداخته شده است. رشد ماهانه شاخص کرایه مسکن اجاری طی فروردین ۱۴۰۱ در شهر تهران و کل مناطق شهری یکسان و معادل ۸ صدم درصد بوده است.(تسنیم) در این شرایط دولت سیزدهم برای حمایت از اجاره‌نشین‌ها دو برنامه را اجرایی کرد؛ تعیین سقف برای افزایش نرخ اجاره‌بها و افزایش سقف کمک ودیعه وام مسکن. بر اساس برنامه اول ستاد تنظیم بازار مصوب کرد، سقف افزایش اجاره‌بهای مسکن نسبت به اجاره‌بهای سال ۱۴۰۰ در تهران حداکثر ۲۵ درصد، کلانشهر‌های بالای یک میلیون نفر جمعیت ۲۰ درصد و سایر شهر‌ها ۱۵ درصد افزایش یابد.(بورسان)
مطابق همین مصوبه سازمان تعزیرات حکومتی مکلف شد تا با مشاوران املاک و موجران متخلف که این سقف افزایش را رعایت نکنند، برخورد کند. اما با توجه به تورم حدود ۳۹ درصدی در کشور طی یک سال منتهی به اردیبهشت امسال، رعایت سقف تعیین شده برای اجاره‌بها به‌خصوص برای مالکانی که «اجاره» منبع درآمد آنهاست، سخت خواهد بود.

چرا کنترل بازار اجاره شکست می‌خورد؟
کنترل بازار اجاره یکی از مصادیق مداخلات دولت در بازار مسکن است. در علم اقتصاد به‌طور کلی مداخله دولت در بازار جایز نیست زیرا سبب بدتر شدن شرایط می‌شود. دلیل عدم موفقیت دولت‌ها در بازار این است که آنها برخلاف بخش خصوصی در تخصیص بهینه منابع کارایی ندارند. نمونه عینی مداخله دولت در بازار که در تاریخ تجربه شد، سیستم اقتصاد مبتنی بر برنامه‌ریزی و متمرکز در کشورهای کمونیستی بود که دچار فروپاشی شد. دولت‌ها بعضاً حتی با اهداف خیرخواهانه به بازار ورود پیدا می‌کنند. اما تاریخ نشان داده این دسته مداخلات گرچه ممکن است در کوتاه‌مدت موجب بهبود اوضاع شود اما در بلندمدت قطعاً اوضاع را بدتر خواهد کرد. دخالت دولت در مکانیسم بازار مانند مسکن جدا از آنکه با ناکارآمدی همراه است، فضا را برای فعالیت بخش خصوصی تنگ می‌کند.
کنترل بازار اجاره که با هدف جلوگیری از افزایش اجاره تنظیم می‌شود، بازدهی سرمایه‌گذاری برای انبوه‌سازان بخش مسکن را به شدت کاهش می‌دهد. به عنوان یک نتیجه طبیعی انگیزه انبوه‌سازان برای سرمایه‌گذاری و تولید مسکن کاهش پیدا خواهد کرد. در دوره‌های بعدی با کاهش تولید و عرضه مسکن قیمت و اجاره مسکن افزایش پیدا خواهد کرد. بر اساس این مکانیسم کنترل بازار اجاره گرچه ممکن است تاثیرات تثبیت‌کننده آنی بر بازار اجاره داشته باشد اما بعد از گذشت مدت زمانی باعث افزایش اجاره خواهد شد. افزایش اجاره واکنش طبیعی و منطقی بازار به مازاد تقاضاست. هنگامی که تقاضای واحدهای استیجاری مسکن بیشتر از عرضه واحدهای استیجاری مسکونی باشد، اجاره به‌طور طبیعی افزایش پیدا می‌کند. به عبارت دیگر افزایش اجاره به سریع‌ترین، کم‌هزینه‌ترین و به بهترین شکل ممکن پیام روشنی از کمیابی واحدهای مسکونی استیجاری به تولیدکنندگان و متقاضیان واحدهای مسکونی استیجاری ارسال می‌کند. مداخله دولت در بازار از طریق کنترل اجاره باعث اختلال در عملکرد بازار می‌شود چراکه با جلوگیری از افزایش اجاره پیام غلطی از کمیابی و ارزش واحدهای استیجاری به عاملان بازار ارسال می‌کند. روش صحیح مدیریت اجاره مساعد کردن و رفع موانع بر سر راه تولیدکنندگان و انبوه‌سازان واحدهای استیجاری با هدف افزایش تولید و عرضه است که باعث کاهش مازاد تقاضا و در نتیجه کاهش اجاره می‌شود. کاهش مالیات‌ها و عوارض ساخت این قبیل واحدها از جمله عوامل دیگری هستند که کمک می‌کنند تولیدکنندگان و انبوه‌سازان به حاشیه سود بیشتری دست پیدا کرده و انگیزه بیشتری برای سرمایه‌گذاری و تولید واحدهای مسکونی استیجاری در قیاس با سایر زمینه‌های سرمایه‌گذاری داشته باشند.
اجاره تعادلی در بازار بر اساس کنش متقابل عرضه و تقاضا تعیین می‌شود. کنترل اجاره به سطوحی کمتر از اجاره تعادلی تعادل بازار را بر هم می‌زند و باعث کمتر شدن عرضه نسبت به تقاضا می‌شود. در نتیجه گرچه اجاره به‌طور آنی کاهش می‌یابد اما در سطح اجاره کاهش یافته و دستوری که توسط دولت ابلاغ می‌شود بسیاری از مالکان واحدهای استیجاری حاضر به اجاره ملک خود نمی‌شوند و در نتیجه عرضه کاهش پیدا می‌کند. کاهش عرضه مجدداً به افزایش اجاره منجر می‌شود. پس کنترل و تثبیت اجاره نه‌تنها انگیزه سرمایه‌گذاری و تولید واحدهای استیجاری در دوره‌های بعدی را کاهش می‌دهد بلکه باعث می‌شود در همان دوره آن دسته از موجران که اجاره مورد انتظار بیشتری از اجاره تعیین ‌شده از سوی دولت دارند از اجاره دادن واحدهای تحت تملک منصرف شوند و از این طریق بازار دچار عدم تعادلی می‌شود که در نتیجه آن مستأجران واحد مسکونی مورد پسندی که در توان مالی‌شان باشد خیلی سخت‌تر می‌توانند پیدا کنند یا در بسیاری موارد نمی‌توانند پیدا کنند. در نتیجه مجبور می‌شوند به واحدهایی با سطح کیفیت نازل‌تر بسنده کنند تا بتوانند فقط اسکان پیدا کنند. اگر دولت در بازار اجاره دخالت نمی‌کرد این دشواری‌ها برای مستاجران پیش نمی‌آمد.