توسط : بحران اجاره مسکن در تهران
رشد بی‌سابقه قیمت مسکن و اجاره‌بها در دو سال اخیر توان اجاره‌نشینی را برای بسیاری از خانوارها به شدت کاهش داده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد که همزمان با جهش لجام‌گسیخته تورم عمومی و نهاده‌های ساختمانی، بهای اجاره‌بها نیز بی‌ضابطه بالا رفته است؛ به‌طوری که «افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن در کنار رشد بی‌ضابطه اجاره‌بها، قدرت خرید و توان اجاره‌نشینی را برای خانوارهای متوسط و کم‌درآمد به‌شدت کاهش داده». این وضعیت معیشتی سخت، مستاجران را به سمت مناطق حاشیه‌ای و شهرهای کوچک‌تر کشانده و بسیاری را در برابر خطر بی‌سرپناهی قرار داده است. در نبود برنامه‌های مؤثر چون مسکن اجتماعی، اجاره‌داری حرفه‌ای یا یارانه اجاره هدفمند، روند فقیرتر شدن مستأجران و تشدید نابرابری در بازار مسکن ادامه خواهد یافت.
گزارش‌های رسمی و میدانی روند صعودی اجاره‌بها را تأیید می‌کند. در بهار ۱۴۰۴ رشد اجاره‌بهای تهران به حدود ۳۶ درصد در مقایسه با فصل مشابه سال قبل رسیده است؛ در حالی که شهرهای حومه‌ای چون پردیس و پرند تنها رشد ۶ تا ۸ درصدی داشته‌اند. همین گزارش‌ها نشان می‌دهد در تهران برای برخی واحدها، ودیعه بسیار سنگین در کنار اجاره ماهانه بالا درخواست شده است: مثلاً در منطقه دروس یک آپارتمان ۷۰ متری نوساز با ودیعه ۵۰۰ میلیون تومانی و اجاره ماهیانه ۴۰ میلیون تومان عرضه شده بود و در محله گمرک مشابه این واحد، موجر ودیعه ۸۰۰ میلیون را مطالبه کرده (اجاره ماهانه‌ای ذکر نشده). واقعیت این است که افزایش اجاره‌بها در بسیاری از مناطق تهران بیش از سقف قانونی ۲۵–۲۶ درصد بوده و تلاش‌های کنترلی دولت نتوانسته عملاً مانع رشد بی‌ضابطه قیمت‌ها شود. گزارش مرکز آمار ایران نیز نشان می‌دهد در اردیبهشت ۱۴۰۴ نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره‌بها به ۳۶.۹ درصد رسید که در ۳۰ ماه گذشته بی‌سابقه است و تورم سالانه اجاره مسکن ۳۹.۵ درصد برآورد شد. به عبارت دیگر، برخلاف همه‌پرسی روی کاغذ، اجاره‌های سنگین و افزایش بی‌حساب‌‌وکتاب همچنان فشار معیشتی را برای مستاجران دوچندان می‌کند.
در گزارش تازه مرکز آمار ایران، تصویر نگران‌کننده‌ای از وضعیت بازار اجاره مسکن در ایران، به‌ویژه برای دهک‌های کم‌درآمد، ارائه شده است. طبق داده‌های مرکز آمار، دهک اول و دوم درآمدی تا ۷۵ درصد از کل هزینه‌های ماهانه خود را صرف مسکن می‌کنند. این در حالی است که در دهک دهم (پردرآمدترین) سهم مسکن حدود ۲۸ درصد است. میانگین نرخ رشد اجاره‌بها در سال ۱۴۰۳ به‌طور رسمی بیش از ۵۰ درصد بوده و در برخی کلانشهرها مانند تهران از این عدد فراتر رفته است. این فشار هزینه‌ای منجر به افزایش فقر مسکن شده و خانوارهای کم‌درآمد را از سایر نیازهای اساسی (مانند تغذیه، آموزش و سلامت) بازمی‌دارد. برخی خانوارها مجبور به کوچک‌سازی محل سکونت، سکونت در مناطق حاشیه‌ای یا غیررسمی و حتی اسکان در فضاهای نامتعارف مانند پشت‌بام‌ها و کانکس‌ها شده‌اند. فردین یزدانی، کارشناس مسکن معتقد است سیاست‌های دولت سیزدهم در حوزه اجاره «شعاری و غیرکارآمد» بوده‌اند. طرح‌هایی مانند تعیین سقف رشد اجاره یا اعطای وام ودیعه، بدون تأمین مسکن جدید برای دهک‌های پایین، فشار مضاعف بر مستأجران فقیر وارد کرده است. محمدرضا رزبان دیگر کارشناس نیز بر این باور است که؛ ضمن تأیید افزایش فشار بر دهک‌های پایین، پیشنهاد داده که دولت به جای ورود مستقیم به بازار، سیاست‌های مالیاتی مؤثر بر خانه‌های خالی و سرمایه‌ای را اجرایی کند.
رشد پدیده خانه اشتراکی
در حال حاضر، هیچ مرجع قانونی موثری برای کنترل نرخ اجاره و رسیدگی به شکایات مستأجران وجود ندارد. طرح‌هایی مانند مالیات بر خانه‌های خالی، سامانه املاک و اسکان یا ثبت قراردادهای الکترونیک، بهرغم تصویب، به مرحله اجرایی موثر نرسیده‌اند. از سوی دیگر ورود سرمایه‌های غیرمولد به بازار مسکن و تبدیل آن به محل سوداگری، باعث شکل‌گیری نوعی «سرمایه‌داری نامولد» در حوزه مسکن شده است. بسیاری از مالکان حتی در نبود تقاضای مصرفی، حاضر به کاهش نرخ اجاره نیستند چراکه حفظ ارزش دارایی برایشان مهم‌تر از بهره‌برداری از آن است.
گرچه قانون جدید حمایت از مستأجران در سال ۱۴۰۴ حداکثر افزایش اجاره را حدود ۲۶ درصد تعیین کرده است اما به نظر می‌رسد بسیاری از موجران قانون را نادیده می‌گیرند. داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رییس اتحادیه املاک هشدار داده اگر موجری بیش از نرخ مصوب کرایه دریافت کند، مستأجر تا ۵ سال می‌تواند شکایت کند و اضافه پرداختی را پس بگیرد. به رغم این هشدارها، مشاهدات میدانی حاکی است که اغلب مالکان مصوبه شورای عالی مسکن را جدی نمی‌گیرند؛ برای مثال در اصفهان برخی موجران حتی کرایه را تا ۱۰۰درصد (دو برابر) بالا برده‌اند بی‌آنکه توضیح یا هشداری بدهند. البته در صورت انصراف موجر از اجاره دادن به علت درآمد کمتر، قانون مالیات بر خانه‌های خالی را در پی خواهد داشت اما عملاً نظارتی بر تخلفات اکثر موجران وجود ندارد. در چنین شرایطی مستأجران عملاً «دست پایین» را در چانه‌زنی دارند و ناچارند یا با شروط سنگین کنار بیایند یا خانه را ترک کنند، حال آنکه تأمین سرپناه جزو حقوق اولیه آنان محسوب می‌شود.
زهرا.ک، معلم دبستان و مستأجر ساکن منطقه تهران‌پارس، می‌گوید: «سال گذشته اجاره‌مان ۶ میلیون تومان بود. صاحبخانه برای تمدید ۱۳ میلیون خواسته. نه توان جابه‌جایی داریم نه توان پرداخت. مانده‌ایم که چطور از حقوق‌مان کم کنیم تا سقف بالای سرمان را حفظ کنیم.» این روایت تنها منحصر به زهرا نیست. بهرغم سکوت رسانه‌ای بسیاری از مستأجران، گروه‌های مجازی پر شده از پیام‌هایی که به دنبال خانه‌ای با اجاره «انسانی» می‌گردند یا اتاقی برای اشتراک.
پدیده‌هایی همچون اجاره اتاق در آپارتمان‌های مسکونی، زندگی چند خانواده در یک واحد، یا کوچ دسته‌جمعی مستأجران به مناطق کم‌برخوردار روز به روز در حال گسترش است. در برخی آگهی‌ها، اجاره یک اتاق ۱۰ متری در مناطق شرقی تهران تا ۸ میلیون تومان هم رسیده؛ بدون حق استفاده از آشپزخانه یا حمام مشترک. به گفته سمیرا. م، مددکار اجتماعی «در برخی مناطق جنوبی تهران، خانواده‌هایی را می‌بینیم که مجبور شده‌اند به انبارهای زیرزمین یا کارگاه‌های تعطیل شده، نقل مکان کنند. فرزندانشان در شرایط غیربهداشتی زندگی می‌کنند و این فقط یک بحران اقتصادی نیست بلکه یک تهدید اجتماعی تمام‌عیار است.»
در مناطقی چون بریانک، نارمک، مجیدیه، جوادیه یا حتی فلاح، گزارش‌ها از رشدهای بالای ۱۰۰ درصدی اجاره در بازه دو ساله خبر می‌دهند. در برخی موارد، مستأجران برای تمدید قرارداد مجبور به پرداخت «پول پیش» بیشتر یا قبول شرایط تحقیرآمیز شده‌اند. مساله‌ای که به گفته جامعه‌شناسان، نه تنها منجر به بی‌ثباتی روانی خانوارها شده بلکه نوعی بی‌خانمانی پنهان را در تهران رقم زده است.
چه می‌توان کرد؟ راهکارها مشخص‌اند اما اراده‌ای برای اجرای آن‌ها وجود ندارد؛ وضع قانون اجاره‌داری اجتماعی با نظارت جدی دولت، افزایش ساخت مسکن استیجاری توسط نهادهای عمومی و خصوصی، معافیت مالیاتی برای موجرانی که نرخ اجاره را منصفانه تعیین می‌کنند و توسعه سیستم ثبت الکترونیکی قراردادها با دسترسی عمومی از راهکارهایی است که کارشناسان مطرح می‌کنند.
در نهایت، مسکن یک حق انسانی است نه ابزار سودآوری. اگر دولت و نهادهای قانون‌گذار نتوانند این پیام را درک و اجرا کنند، پیامدهای اجتماعی این بحران به‌زودی از دیوار خانه‌های اجاره‌ای فراتر خواهد رفت و به امنیت شهری و انسجام اجتماعی آسیب خواهد زد.
